La promesse unilatérale de vente : les conditions du contrat

Régie par les articles 1123 et 1124 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est un contrat qui répond à certaines conditions pour être valide, quelles sont-elles ?

Pour rappel, l’article 1124 du Code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, consent à l’autre, le bénéficiaire, le droit, pendant un certain temps d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente est donc un contrat qui doit contenir des éléments essentiels tels que la chose, le prix et le terme de la promesse, avec la condition indispensable que les parties doivent être en capacité de contracter. La capacité du promettant s’apprécie au jour où il formule la promesse, celle du bénéficiaire s’apprécie, quant à elle, au jour où il lève l’option c’est-à-dire au jour où le contrat définitif est formé.

La chose et le prix

La vente est conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix. La chose doit donc être expressément désignée dans l’acte de promesse et son prix doit également être fixé au jour de la formation de la promesse. La vente porte sur ce bien et sera conclue au prix défini lors de la promesse.

Le terme

La dernière condition essentielle au contrat est la précision d’un terme, celui-ci permettant au promettant de ne pas être indéfiniment lié au bénéficiaire et puisse vendre son bien à un autre dans le cas où le bénéficiaire n’exercerait pas l’option qui lui est réservée. Ce terme peut être suspensif ou extinctif.

Suspensif lorsque le bénéficiaire doit décider de lever ou non l’option à l’expiration d’un certain délai mais qu’il est dans l’incapacité de le faire avant.

Extinctif lorsque le bénéficiaire peut lever l’option pendant un certain délai à l’expiration duquel son droit d’option s’éteint. Et s’il n’a pas fait part de sa volonté d’acquérir la chose, le promettant ne sera pas contraint de le lui vendre même s’il en exprime la volonté une fois le délai passé.

Lorsqu’aucun terme n’est mentionné, la promesse est à durée indéterminée. Cependant, le promettant peut, dans un délai raisonnable suivant l’énoncé de la promesse, mettre le bénéficiaire en demeure de lever ou non l’option dans un délai également raisonnable (Cass. Civ. 3ème, 3ème 3/02/1982 ; CA Reims 17/01/ 1996 ; 21/11/ 2012, n°11-23.382).

L’indemnité d’immobilisation

Afin de compenser l’inconvénient de l’immobilisation de son bien pendant un certain délai, il est souvent prévu dans les promesses unilatérales le versement d’une indemnité d’immobilisation que le bénéficiaire verse au promettant le jour de la promesse. Cette somme est acquise au promettant dans le cas où l’option n’est pas volontairement levée par le bénéficiaire. Le montant de l’indemnisation est généralement équivalent à 10% du prix total de la vente.

Dans le cas où le bénéficiaire ne souhaite pas conclure la vente, dans la mesure où cet abandon est préjudiciable pour le promettant qui aurait pu vendre la chose à un autre, l’indemnité d’immobilisation lui restera acquise, le bénéficiaire ne pouvant lui en demander le remboursement.

Dans le cas où la vente n’a pas lieu du fait du promettant, l’indemnité devra alors être remboursée au bénéficiaire.

Dans le cas où la vente n’a pas pu se faire car la ou les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale n’a ou n’ont pas été réalisées, le vendeur est libéré de sa promesse et le bénéficiaire devra être remboursé de l’indemnité d’immobilisation versée par avance.

Enfin, lorsque l’option est levée par le bénéficiaire, la somme versée est alors requalifiée en acompte sur le prix de la vente et déduite du prix à payer.

À noter : pour éviter toute dissimulation de prix, l’article 1840-A du Code général des impôts et à sa suite l’article 1589-2 du Code civil frappent de nullité la promesse de vente portant sur un bien immobilier, sur des parts sociales de sociétés immobilières, sur un fonds de commerce ou un droit au bail dès lors qu’elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours suivant sa conclusion.

La clause de substitution

Au sein du contrat, les parties peuvent également insérer une clause de substitution. Elles conviennent alors que le bénéficiaire de la promesse de vente a la faculté durant la période d’option, de se substituer à un tiers. Et la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème, 19/03/1997, n°95-12.473, Bull. civ. III, n°68) admet qu’il ne s’agit ni d’une cession de créance soumise à l’article 1321 du Code civil (anc. art. 1690) ni d’une cession de la promesse soumise aux articles 1589-2 et 1840-1 du Code général des impôts.

Celle-ci a pour effet de permettre à un tiers à la promesse de profiter de celle-ci sans pour autant dépouiller le bénéficiaire d’origine : en dépit de la substitution, ce dernier peut lever l’option pour son propre compte et surtout, demeure débiteur de l’éventuelle indemnité d’immobilisation (Cass. Civ. 3ème, 27/04/1998, n°86-17.337, Bull. civ. III n°83).

Du fait de la chose promise, du prix, du terme, ainsi que de l’indemnité d’immobilisation, chaque contrat de promesse unilatérale doit être rédigé avec la plus grande précision. En ma qualité d’avocat en droit commercial, j’assiste mes clients, promettant ou bénéficiaire, au moment de la rédaction de ce type de contrat ainsi qu’en cas de litige.

Et retrouvez ici mon article sur la rupture de la promesse unilatérale : https://bit.ly/39b8rmC